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　　2024年10月8日，大悦城披露接待调研公告，公司于10月8日接待线年半年度业绩说明会的投资者1家机构调研。

　　公告显示，大悦城参与本次接待的人员共4人，为董事长、总经理姚长林，董事、总会计师(财务负责人)吴立鹏，独立董事杨金观，董事会秘书郭锋锐。调研接待地点为中证路演中心(。

　　据了解，大悦城控股在2024年上半年面临净利润大幅下降的挑战，净利润同比下降92.98%，归母净利润减少4.14亿元。公司表示，面对房地产市场的调整态势，将通过加快存量房源去化、提升管理能力、优化组织结构等措施来应对市场波动。同时，公司也在积极出售大宗资产，以收缩聚焦、减重瘦身、盘活存量资产。

　　在政策环境方面，大悦城控股认为2024年下半年政策环境宽松，去库存、稳市场政策持续发力，市场有望低位企稳。公司将深耕已进驻城市，加快新项目开发节奏，加大库存去化力度，并在商业、酒店与长租公寓业务上持续强化运营管理提升。

　　此外，大悦城控股在购物中心业务上表现良好，销售额和客流量均有所增长。公司还计划通过REITs项目募集资金，用于在建项目和新项目，以及推动REITs平台的扩募。公司将继续深耕已进驻城市，聚焦改善型住宅和核心城市核心板块，同时在商业领域推动REITs发展，强化竞争优势。

　　在资金管理方面，大悦城控股通过先进的财务管理系统加强对现金流的监控和管理，并与金融机构建立良好的合作关系，优化债务结构，降低财务风险。公司还积极对接政府，推动满足条件的项目“收储”，以增加保障性住房供给，缓解资金压力。

　　1、大悦城控股2024年半年报报告期内实现净利润0.38亿元,同比下降92.98%,归母净利润-3.64亿元,同比减少4.14亿元,2024年全年业绩是否能实现转亏为盈?

　　答:2024年以来,房地产市场整体延续调整态势,多项政策出台促进房地产市场平稳健康发展,公司将紧盯政策落地情况和市场动态,加快存量房源去化,同时持续提升精细化管理能力,优化组织结构,发挥品牌优势,统筹做好在营和在建持有型项目降本增效工作,以应对房地产市场波动对公司业绩的影响。

　　2、关于近两年持续出售大宗资产,包括上海鹏利辉盛阁、中粮置地广场及深圳大中华等核心城市核心区域资产,公司是有什么考虑呢?下一步是否有更大规模的资产处置计划?

　　答:房地产市场整体延续调整态势,多项政策出台促进房地产市场平稳健康发展。随着房地产行业深度调整,进一步收缩聚焦、减重瘦身、盘活存量资产成为行业共识。公司如有资产处置计划,将及时履行信息披露义务。

　　3、上半年多部门发布楼市重磅利好政策。想问一下对于2024年市场整体的判断,以及大悦城在在这种市场环境下的经营策略?

　　答:2024年下半年,政策环境宽松,去库存、稳市场政策持续发力。9月24日国新办举行新闻发布会,介绍金融支持经济高质量发展有关情况,发布会宣布了降息降准,降低存量房贷利率,统一首套和二套房贷最低首付比例至15%等一系列政策;9月26日,中央政治局会议指出,要促进房地产市场止跌回稳,要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。9月29日,部分新政落地,央行会同金融监管总局连发四条新政,包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制江南电竞首页平台、优化个人住房贷款最低首付比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限,并提出了关于批量调整存量房贷利率的倡议;十一节前,上海、深圳、北京出台政策放松限购,广州取消限购政策。本轮宽松政策短期内将会对市场有一定的提振作用,行业“银十”可期,我们相信随着政策的持续发力,市场有望低位企稳。

　　展望下半年,投资方面,公司将深耕已进驻城市,围绕抗风险能力强、去化速度快、盈利空间合理等维度,持续强化研判分析、优中选优,实现稳健发展;运营方面,2024年上半年新获取项目前期开发节奏进一步加快,部分项目刷新最快开工纪录记录,新获取项目均力争年内实现开盘;销售方面,加大库存去化力度,多措并举抓销售回款;商业方面,通过结构优化、运营提质、品牌焕新,不断提升引领力;酒店与长租公寓业务将紧抓市场机会,持续强化运营管理提升,压实成本费用支出,推进品牌建设与推广,加强创新联动和渠道拓展,全力冲刺业绩目标。

　　答:公司高度重视企业价值和股东利益,并持续在研究探讨可行的方式和策略。在行业持续深度调整的大背景下,公司会继续苦练内功。一方面,确保公司自身资产流动性状况保持稳定,削减不必要的存量资产并充分利用好各种政策工具,包括银行信贷、债券发行、类REITs、公募REITs等,在守住现金流安全的基础上,不断改善流动性。另一方面,通过多种方式做好与投资者的信息沟通和交流,让投资人及时、充分了解公司经营情况和相关决策。

　　答:报告期内,公司购物中心销售额196亿元,同比增长14%;客流量1.7亿人次,同比增长24%;平均出租率94%。下半年,在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下,公司商业守正出新、稳健发展,因地因时制宜推出一系列政策性商业活动,紧抓消费热点,全力抢夺市场,打造3+N政策性商业活动体系(包括总部牵头全国性的“大悦中国开门红”、“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”及各购物中心因地制宜开展的活动等)。

　　7、2024 年上半年,公司营业收入 160.8 亿,同比增加12.38%,为何公司营业收入大幅增加的情况下,公司净利润较去年同比下降?

　　答:2024年1-6月,公司营业收入160.82亿元,同比增长12.38%,净利润0.38亿元,同比下降92.98%。主要原因是:受房产开发项目结算周期影响,本期综合毛利率有所下降、对联合营企业投资收益同比减少,同时为应对市场变化,公司积极调整量价策略,部分项目计提资产减值准备。

　　8、年初至今,全国商品房销售面积和销售金额累计同比大幅下降,当下房地产利好政策密集发布,公司今年下半年有什么战略规划?

　　答:展望下半年,公司将紧盯政策变化和市场动态,积极调整经营策略。发展战略方面,公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向;开发业务方面,公司将把握市场机会,聚焦改善型住宅,聚焦核心城市核心板块,打造“好房子”;经营业务方面,公司将大力发展商业,持续提升经营能力,坚持轻重并举,推动REITs发展,强化竞争优势。

　　9、本次公司成都大悦城消费基础设施公募REITs项目的落地,关于募集资金后期有什么使用安排?公司有多少项目符合REITs扩募条件,请介绍未来的扩募计划。

　　答:本公司拟将募集资金用于在建项目、前期工作成熟的新项目,并启动扩募相关准备工作,加快明确种子项目,由一个项目沉淀成一种稳定的盈利模式,实现成熟项目价值,做大做强大悦城商业REITs平台。后续公司将根据届时监管审核要求以及公司发展规划,择机在可扩募资产中选择合适的资产申请扩募。

　　10、请问公司今年下半年的拿地计划是什么?分别在哪些城市布局?是否有战略调整?

　　答:下半年,公司将深耕已进驻城市,围绕抗风险能力强、去化速度快、盈利空间合理等维度,持续强化研判分析、优中选优,实现稳健发展。

　　答:随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式,支持性政策连续、精准实施,助力行业进入稳健发展的新阶段江南电竞首页平台。公司采取了针对性举措,通过提高运营效率、加强资产管理、驱动自身经营现金流增长等方式,将资产负债率稳定在合理水平。

　　答:公司采用先进的财务管理系统,加强对现金流的监控和管理,以满足公司的运营需求;同时与金融机构建立良好的合作关系,与多家银行签订战略合作,截止 6月末,银行授信额度2,133.67亿元,尚未动用额度1,191.54亿元。公司通过公开市场发行债券,持续优化债务结构,降低财务风险,提高公司的抗风险能力。

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　　13、“收储”城市扩围至一线、核心二线城市。地方“收储”若进一步加力提速,对地产新模式发展可能产生哪些影响?公司是否有相关业务涉及?

　　答:“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。“收储”相关政策的落地,不仅有助于增加保障性住房供给,对于构建政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求、租购并举的住房制度具有重要意义,同时也有利于企业库存去化,缓解资金压力。总体来看,“收储”政策对于行业去库存、稳市场起到积极作用。

　　目前,公司正积极对接政府,把握地方收储要求,梳理自身项目,积极推动满足条件的项目“收储”。

　　14、公司债务结构如何?上半年销售回款情况同比下降,公司是否有现金流压力?

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　　答:截止2024年6月末,公司资产负债率76.66%,较上年末持平,稳定在合理水平。公司整体债务结构合理,后续将持续加强资产管理、驱动自身经营现金流增长等方式,满足公司发展需求。

　　答:感谢您的提问。扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略,商业地产蕴含巨大发展空间。商务部已把2024年定为“消费促进年”,将坚持“政策+活动”双轮驱动,突出重点品类、节庆时令等,继续组织开展丰富多彩的促消费活动,打造更多商旅文体融合消费新场景,营造良好消费氛围。同时,新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来,零售商业的智慧运营与综合服务水平将不断提升。

　　答:公司2024年新开商业项目预计有3个包括厦门大悦城、三亚大悦城、北京海淀大悦城。截止目前厦门大悦城与三亚大悦城已成功开业。

　　1)厦门大悦城于9月30日盛大启幕,该项目位于厦门集美中央活力区枢纽,定位滨海文艺浪漫地标,是公司进入福建的首座大悦城,商业建筑面积10万㎡,项目出租率100%,开业率超98%+,携手200+品牌,超70%首店、旗舰店亮相厦门。开业双日客流突破38万,销售突破2300万元,十一期间累计客流突破100万人次。

　　2)三亚大悦城于10月1日顺利开业,该项目是海南首座大悦城,以“海岛潮趣生活主场”为核心定位,项目引进品牌超200+,其中城市首店/旗舰店/定制店占比超60%。项目商业建筑面积约10万方,招商率100%,开业率100%,刷新体系内开业历史纪录,开业首日客流突破14万人次,销售突破1500万元,目前项目已位于三亚大众点评购物中心热门榜第一。

　　17、大悦城控股2024年上半年投资活动产生的现金流量净额为-11.78亿元,同比下降-847.91%,请说明原因。

　　答:2024年上半年投资活动产生的现金流量净额为-11.78亿元,主要是在建项目工程支出以及收购合作项目的股权支出。

　　18、9月20日,华夏大悦城商业REIT成功发行上市,本次REITs发行对公司经营发展意义和影响是什么?

　　答:该REITs的发行将使公司成熟投资物业的资产价值得到释放,并优化资产结构,从而提升效率及回报水平,促进公司在消费基础设施领域投资的良性循环,增强本公司可持续经营能力。本次REITs发行将带动公司持有的经营资产不断提高质量、提升经营水平,未来通过REITs平台扩募实现上市,对公司整体提升项目经营效率具有长远意义。大悦城商业REIT的成功发行对大悦城控股而言意义重大,未来将继续把商业综合体项目持续经营好,努力打造消费新场景、激发消费新活力,持续向公募REITs平台置入优质资产,以资产盘活扩大有效投资,以金融创新服务实体经济发展,为城市消费发展赋能,为满足人民群众美好生活需求贡献力量。项目成功上市意味着正式打通了“投融建管退”的资本循环,为未来进一步推进大悦城稳健发展提供了重要机会与坚实平台。