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　　房地产开发贷在银行的信贷总量中一直占有不小的比重，因此在建工程评估在评估业务中的地位就尤为重要。由于在建工程本身的不确定性,一个项目从开始动工到尚未移交使用期间的各个阶段均可以进行抵押，导致在建工程抵押价值评估的原则和方法都具有特殊性，故在建工程评估过程中要格外注意风险的规避。

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目。根据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号，2021年3月30日修正）第一章第三条：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

　　在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押江南电竞手机版。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在价值时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。抵押价值的确定要充分考虑是否有拖欠工程款江南电竞手机版。

　　在建工程在整个建设过程中的任何阶段都是可以进行抵押的，但是抵押的前提是需要有合法的手续。主要权属资料包括土地出让合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、测绘报告、工程款支付证明等。在委托人提供了相应的资料江南电竞手机版后，我们要注意核实资料的真实性，土地出让金和相关税费等是否缴齐，是否有拖欠工程款等。

　　1、调查周边市场情况：包括调查周边环境、地理区位优劣势、交通便捷度、公共设施配套完善度、区域规划状况、周边类似物业的市场交易价格、类似物业的建安成本等。通过了解周边的市场实际情况，侧面了解估价对象所在项目的产品定位和特点，对完工价值的预测和建安成本可以提供比较直接的支撑。

　　2、拍照片：外部照片包括周边道路状况、周围环境、基础设施状况等；内部照片包括在建工程整体建设情况、每栋楼的工程进度情况、小区内配套建设情况等。我们在进行内部查勘的时候重要的是需要核实监理月报与现场看到的实际施工进度是否有较大的差异，土地实际开发程度，拍照的同时要与现场工程人员了解项目的大概工期，施工标准、项目预计完工状态等。比如预计何时竣工，竣工交房的标准如何等，这些都对我们测算在建工程价值有重要帮助。

　　房地产常用的评估方法有四种：比较法、收益法、成本法和假设开发法。在建工程评估常用的方法为成本法和假设开发法。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。基本公式为：在建工程价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。

　　假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。基本公式为：在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费。

　　进行在建工程抵押评估之前需要明确具体的抵押范围，可抵押范围是扣除已售部分建筑物的建筑面积和分摊的土地面积所剩余的已建成的建筑面积和剩余土地使用权面积，而这部分还得剔除不可销售的配套公建等分摊的土地使用权面积。

　　一般政府会要求开发商在建设商品房的同时按一定比例配建幼儿园、变电站、居委江南电竞手机版会等非经营性公建，这些配建建成后是需要无偿移交给政府的，为不可售部分，故这些配建的建筑物及分摊土地均不可作为抵押范围进行抵押。

　　小区地下会配建地下车库及人防，这些也不可作为在建工程抵押范围进行抵押。这些不能抵押的部分虽然开发商投入了成本，但是我们在测算的时候不能计入成本，这是需要提醒注意的。

　　房地产开发项目通常不是静止不动的，而是一直处于动态的销售中，所以我们在明确价值时点的同时一定要确认所有已售和预售的范围，并把这部分建筑面积及分摊的土地面积从抵押范围内扣除，这部分已售和预售房地产的权属在名义上已经不属于开发商所有了，故这部分是不可以抵押的。

　　开发完成后房地产价值的测算一般采用比较法，选取最近一年内的至少3个具有可比性的房地产开发项目作为可比实例，通过对区域因素和实物因素修正后，得到估价对象所在项目的预计可以售出的价格。我们在选取可比实例的时候要注意采用的是平均售价，而不是最高售价，也就是我们要选取的成交价格是可实现的市场价值，而不是为了迎合某些高估高贷需求而虚高评估完工价值。在预测续建成本的时候也要注意不低估可能发生的建设成本，要充分考虑续建仍需投入的各项资金成本，否则评估值也会存在虚高的情况。在房地产市场状况上行的时候，这些押品可以顺利出售回笼资金，这种高估的风险还不算太大，但是一旦市场处于下行形势，这种高估的风险就格外突出，很容易造成资金回笼困难，可能会出现开发商不能正常还款甚至是变现时发生资不抵债，项目烂尾等情况。尤其近几年我国的房地产政策主流是坚持“房子是用来住的不是用来炒的”，房地产市场调控依旧比较严格，房地产市场也比较低迷，因此我们作为第三方评估机构要坚持做到客观独立，以免给银行等金融机构带来巨大的经济损失。

　　房地产市场价值评估应遵循以下基本原则：1.独立、客观、公正原则；2.合法原则；3.价值时点原则；4.替代原则；5.最高最佳利用原则。房地产抵押价值和抵押净值评估，除了遵循以上基本原则外，还应遵循谨慎原则。根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）：“评估抵押价值应为充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，谨慎考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。”

　　这里重点说明一下价值时点原则，价值时点原则是指评估价值应为在确定的某一特定时间的价值或价格。而这一特定时间，通常为注册房地产估价师具体现场查勘的日期，这个时点下的在建工程现状的评估价值为可转让抵押物的价值，不应包括开发商预付工程款、预付材料款和预付的各项管理费、规费等开发商必要投入成本。而且施工进度也要相应对应好价值时点时的状况。

　　在建工程抵押的时候通常不是所有的规划建筑面积都可以进行抵押，由于通常会扣除不可抵押的部分，即不可抵押的部分不在我们的评估范围内，因此抵押的土地面积需要我们按照一定的规则进行分摊。土地面积的分摊目前没有统一的规定，只要按照统一标准进行分摊，对抵押物的影响不大。

　　土地面积的分摊一般来说有两种：一种是按照建筑面积进行分摊，一种是按照价值量进行分摊。实物中按建筑面积分摊土地使用权面积是比较常用的方法，这种方法比较直观且易理解。需要注意的是，分摊的土地面积一定是要对应可抵押的建筑面积，不可抵押的建筑面积也无需计算分摊土地面积。

　　在建工程评估的各种注意事项旨在保证评估值的客观准确性，不低估也不高估评估值，同时还要注意在建工程变现存在的风险。在建工程抵押期间是存在诸多不确定性，建议银行等相关金融机构关注估价对象抵押期间可能产生的房地产信贷风险点，关注在建工程抵押贷款资金使用状况，当房地产市场价格变化较快时，应及时对估价对象进行再评估，以尽量控制抵押贷款风险。

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